La Cassazione è intervenuta, con l’ordinanza n. 8765 del 2021, per definire una questione molto dibattuta dalla dottrina relativamente ai requisiti di forma del contratto preliminare e, nello specifico, del preliminare di vendita di un immobile. In tale occasione la Suprema Corte ha cristallizzato un orientamento che aveva già avuto modo di svilupparsi in giurisprudenza già dal 2005, in base al quale il requisito della forma, essenziale per i negozi aventi ad oggetto il trasferimento di diritti reali su beni immobili, non si estende che agli elementi necessari del contratto, i quali hanno ad oggetto tali diritti oppure incidono direttamente su di essi, rimanendo invece esclusi da tale obbligo normativo gli elementi puramente accidentali del contratto quali, come nel caso de quo, il termine.
Così, dunque, la Cassazione cita se stessa e ribadisce quanto già affermato nel 2008, secondo cui “nei contratti per i quali è prescritta la forma scritta ad substantiam la volontà comune delle parti deve rivestire tale forma soltanto nella parte riguardante gli elementi essenziali(consenso, res e pretium), che devono risultare dall'atto stesso e non possono ricavarsi aliunde", per cui, qualora sia previsto un termine per la stipula del contratto definitivo, la modifica di detto elemento accidentale e la rinuncia della parte ad avvalersene non richiedono la forma scritta: "per quanto concerne il preliminare di vendita immobiliare, la rinuncia delle parti di modificare (o di avvalersi di) uno egli elementi accidentali del negozio, come il termine oppure una condizione, non richiede la forma scritta, sia perché detta forma è necessaria solo quando il diritto immobiliare costituisca l'oggetto diretto e immediato della rinuncia o della pattuizione, sia perché l'accordo delle parti in ordine alla rinuncia o alla modifica non incide su alcuno degli elementi essenziali del contratto”.
Nel caso de quo è stato confermato quanto affermato dai giudici di primo e secondo grado, i quali avevano dato valore di proroga tacita del preliminare all’accettazione, da parte del futuro venditore, del pagamento di una nuova somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria, consegnata dal futuro acquirente oltre lo scadere del termine pattuito all’interno del contratto per la conclusione del definitivo. È perciò perfettamente in linea con i principi dell’ordinamento, e dunque valida, la proroga tacita di un negozio a forma scritta ad substantiam, essendo questo elemento meramente incidentale.
